Licencia de obras para reformar un piso en Madrid, Barcelona y Zaragoza

Actualizado en septiembre de 2026 · Guía elaborada por el equipo técnico de EbroCrea SL, con más de 22 años de experiencia en reformas en Zaragoza, Madrid y Barcelona.

Respuesta rápida: Para reformar un piso sin cambiar la distribución no necesitas licencia en Madrid; en Barcelona basta un assabentat o una comunicació prèvia y en Zaragoza una comunicación previa. Si tiras tabiques necesitas declaración responsable, y la licencia se reserva a obras de estructura o fachada. El ICIO es del 3,75 % en Madrid, 4 % en Barcelona y 3,87 % en Zaragoza.

Antes de empezar una reforma conviene saber qué trámite exige tu ayuntamiento. Hacer obras sin el permiso adecuado puede acabar en multas o en la paralización de la obra. En esta guía resumimos qué licencia de obras necesitas para reformar un piso en Madrid, Barcelona y Zaragoza y cuánto cuesta el impuesto de construcciones (ICIO).

Obra menor y obra mayor: la diferencia clave

La obra menor es la que no afecta a la estructura, la fachada ni la distribución de forma sustancial: pintar, cambiar suelos, alicatados, sanitarios o renovar instalaciones interiores. La obra mayor toca estructura, fachada, cubierta o cambia el uso del inmueble y necesita proyecto técnico firmado por un arquitecto.

Qué trámite necesitas en cada ciudad

Madrid

La ordenanza de licencias (OLDRUAM) permite cambiar solados, alicatados e instalaciones propias sin ningún trámite, siempre que no se modifique la distribución y el edificio no esté protegido. En cuanto tiras un tabique necesitas declaración responsable, y la licencia queda reservada a obras estructurales o edificios protegidos.

Barcelona

Barcelona distingue entre el assabentat d’obres (inmediato y online, para trabajos sencillos), la comunicació prèvia (reformas completas de baño o cocina o cambios de distribución sin tocar muros de carga) y la llicència d’obra major, que en la práctica tarda de 2 a 4 meses.

Zaragoza

En Zaragoza las reformas interiores de baño o cocina sin andamio en la vía pública se tramitan con comunicación previa. El retejado, las bajantes o la instalación de andamios van por declaración responsable, y la licencia se reserva a obras que afectan a la estructura o a edificios protegidos.

ICIO: el impuesto de construcciones

Además del ICIO se paga una tasa municipal por la tramitación: en Madrid ronda los 271 € para una declaración responsable de acondicionamiento de hasta 150 m². Calcula aquí el ICIO de tu obra:

No olvides avisar a la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a comunicar al presidente o al administrador cualquier obra en tu vivienda antes de empezar. Si la obra afecta a elementos comunes (bajantes, fachada, estructura o cubierta) necesitas además la autorización de la junta.

Documentación que suelen pedir

• Descripción de las obras y presupuesto detallado.
• Plano de la vivienda con el estado actual y el reformado si cambia la distribución.
• Datos del contratista y, en su caso, del técnico responsable.
• Justificante de pago de tasas e ICIO.
• Gestión de residuos: contrato con gestor autorizado o fianza de escombros.

En obras mayores se añade el proyecto técnico visado, el estudio de seguridad y salud y la dirección facultativa. Nuestro equipo prepara esta documentación y la presenta en la sede electrónica de cada ayuntamiento, de modo que tú solo tienes que firmar.

Contenedores y ocupación de la vía pública

Si vas a colocar un contenedor de escombros o un andamio en la calle necesitarás además un permiso de ocupación de la vía pública, con su propia tasa. Es un trámite habitual en reformas integrales y en obras de tejado.

Preguntas frecuentes

Sobre EbroCrea SL. Llevamos más de 22 años haciendo reformas integrales, baños, cocinas, instalaciones y tejados en Zaragoza, Madrid y Barcelona. Más de 450 clientes satisfechos y 240 proyectos terminados con presupuesto cerrado y garantía por escrito.

En EbroCrea SL gestionamos los permisos por ti en Zaragoza, Madrid y Barcelona. Consulta el precio de una reforma integral, cuánto cuesta reparar un tejado o pide tu presupuesto.