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Respuesta rápida: Una reforma bien hecha pasa por 6 fases: 1) consulta inicial, 2) concepto y viabilidad, 3) planificación y presupuesto, 4) construcción, 5) toques finales y 6) limpieza y entrega. En un piso de 80 m² el proceso completo dura entre 14 y 22 semanas, de las cuales 8 – 14 son de obra, y la construcción concentra el 75 – 85 % del presupuesto.
Cuando alguien decide reformar su casa, la pregunta que más se repite no es solo cuánto cuesta, sino cómo funciona el proceso: qué pasa primero, cuándo se paga, cuánto dura cada parte y qué documentos hay que tener al final. En esta guía explicamos, fase por fase, el método de 6 pasos que seguimos en Obras Ebre SL, con plazos reales, tablas técnicas y los errores más comunes que conviene evitar.
Las 6 fases de una reforma de un vistazo
| Fase | Duración | Qué recibes | Peso en el presupuesto |
|---|---|---|---|
| 1. Consulta inicial | 1 semana | Visita técnica, medidas y horquilla de precio | Gratuita |
| 2. Concepto y viabilidad | 1 – 3 semanas | Planos, distribución, imágenes 3D y viabilidad legal | 0 – 10 % |
| 3. Planificación y presupuesto | 1 – 2 semanas | Presupuesto cerrado, calendario, contrato y permisos | Incluida |
| 4. Construcción | 8 – 14 semanas | Obra ejecutada con informes de avance | 75 – 85 % |
| 5. Toques finales | 1 – 2 semanas | Remates, boletín eléctrico y certificados | 5 – 10 % |
| 6. Limpieza y entrega | 2 – 5 días | Limpieza final, acta de entrega y garantías | 2 – 5 % |
Fase 1: Consulta inicial y visita técnica
En resumen: Un técnico visita la vivienda, escucha lo que quieres, toma medidas y revisa el estado de instalaciones y estructura. Sales con una horquilla de precio y una primera idea de plazos, sin compromiso.
La primera visita es la base de todo el proyecto. En ella no solo se toman medidas: se comprueba el estado de la instalación eléctrica y de fontanería, se identifican muros de carga, bajantes y patinillos, y se detectan humedades o fisuras que pueden condicionar la obra.
Qué se revisa en la visita
- Medidas de todas las estancias y altura libre de techos.
- Cuadro eléctrico, toma de tierra, diferencial y antigüedad del cableado.
- Material de las tuberías (plomo, hierro, cobre o multicapa) y presión del agua.
- Muros de carga, bajantes comunitarias y conductos de ventilación.
- Estado de ventanas, humedades, fisuras y aislamiento.
Qué conviene preparar tú
- Una lista de prioridades: imprescindible, deseable y opcional.
- Fotos o ideas de estilos que te gusten.
- Un presupuesto máximo orientativo y una fecha deseada de fin de obra.
- Los planos o la nota simple de la vivienda, si los tienes.
Error frecuente: pedir presupuesto sin visita. Un presupuesto a ciegas siempre se desvía, porque no tiene en cuenta el estado real de la vivienda.
Fase 2: Concepto y viabilidad
En resumen: Se diseña la nueva distribución y se comprueba que es técnica y legalmente posible: estructura, instalaciones y el permiso municipal que necesitará la obra. Recibes planos, propuestas de materiales y, si lo necesitas, imágenes 3D.
En esta fase se transforman las ideas en un proyecto concreto. Se estudian varias distribuciones, se decide qué tabiques se mueven, dónde irán la cocina y los baños y cómo se resuelve la iluminación. Al mismo tiempo, se valida la viabilidad:
| Tipo de viabilidad | Qué se comprueba | Consecuencia |
|---|---|---|
| Estructural | Si los muros que se quieren tirar son de carga | Si lo son, hace falta proyecto técnico y obra mayor |
| De instalaciones | Pendientes de desagüe, bajantes y ventilación | Condiciona dónde pueden ir cocina y baños |
| Legal | Qué trámite exige el ayuntamiento | Comunicación previa, declaración responsable o licencia |
| Comunitaria | Si se afectan elementos comunes | Aviso o autorización de la comunidad |
El trámite municipal depende de la ciudad y del alcance de la obra; lo explicamos en detalle en nuestra guía de licencias de obra en Madrid, Barcelona y Zaragoza. Si quieres un diseño muy cuidado, en esta fase también puede intervenir un interiorista.
Error frecuente: cerrar el diseño sin comprobar la viabilidad. Mover una cocina lejos de la bajante, por ejemplo, puede obligar a elevar el suelo o a instalar una bomba de evacuación.
Fase 3: Planificación y presupuesto cerrado
En resumen: Se elabora un presupuesto cerrado y desglosado por partidas, un calendario de obra y el contrato. También se solicitan los permisos y se encargan los materiales con plazo largo de fabricación.
Un buen presupuesto no es una cifra global: detalla cada partida con mediciones, calidades y marcas. Así puedes comparar ofertas y evitar sorpresas. Junto al presupuesto se fija un calendario y se acuerda cómo se va a pagar.
Forma de pago habitual por hitos
| Hito | Pago orientativo |
|---|---|
| Firma del contrato e inicio de obra | 20 – 30 % |
| Instalaciones terminadas y tabiquería cerrada | 30 – 40 % |
| Alicatados, suelos y carpintería colocados | 20 – 30 % |
| Entrega y acta de recepción | 5 – 10 % |
Materiales con plazo de fabricación
| Material | Plazo de entrega habitual |
|---|---|
| Muebles de cocina a medida | 2 – 4 semanas |
| Carpintería exterior (ventanas) | 3 – 6 semanas |
| Puertas interiores lacadas | 3 – 5 semanas |
| Encimera de cuarzo o porcelánico | 1 – 2 semanas tras la plantilla |
| Porcelánico y sanitarios en stock | 1 – 2 semanas |
Encargar a tiempo los materiales con plazo largo es la mejor forma de que la obra no se pare. Consulta los precios por estancia en nuestras guías de cocina, baño y reforma integral.
Error frecuente: aceptar un presupuesto sin partidas ni calidades. Es la principal causa de discusiones y de extras al final de la obra.
Fase 4: Construcción
En resumen: Es la fase más larga y la que concentra la mayor parte del presupuesto. Sigue un orden técnico fijo: demoliciones, tabiquería, instalaciones, yesos, alicatados y suelos, y carpintería. En un piso de 80 m² dura de 8 a 14 semanas.
| Orden | Trabajo | Duración orientativa (80 m²) |
|---|---|---|
| 1 | Protecciones, demoliciones y retirada de escombros | 1 – 2 semanas |
| 2 | Tabiquería nueva y recrecidos | 1 – 2 semanas |
| 3 | Instalación eléctrica, fontanería y climatización | 2 – 3 semanas |
| 4 | Yesos, falsos techos y aislamientos | 1 – 2 semanas |
| 5 | Alicatados, solados y suelos | 2 – 3 semanas |
| 6 | Carpintería interior y montaje de cocina | 1 – 2 semanas |
Durante la obra hay controles de calidad que no se ven pero son esenciales: la prueba de presión de la fontanería antes de cerrar rozas, la medición de aislamiento eléctrico y la comprobación de niveles antes de colocar el suelo. Más información sobre las instalaciones en cuánto cuesta renovar la electricidad y la fontanería.
Seguimiento de la obra
- Un único responsable de obra como interlocutor.
- Informe semanal con fotos del avance.
- Registro por escrito de cualquier cambio y su coste antes de ejecutarlo.
- Gestión de residuos con gestor autorizado.
Error frecuente: hacer cambios sobre la marcha sin dejarlos por escrito. Cada cambio en obra retrasa el calendario y suele encarecer la reforma.
Fase 5: Toques finales y remates
En resumen: Se pinta, se colocan mecanismos, sanitarios, grifería y luminarias, se ajustan puertas y se repasan todos los detalles con una lista de pendientes. También se emiten el boletín eléctrico y los certificados.
Los remates marcan la diferencia entre una obra correcta y una obra impecable. En esta fase se hace una revisión conjunta con el cliente, estancia por estancia, y se anota todo lo que falta o hay que corregir.
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Boletín eléctrico (CIE) | Acredita que la instalación cumple el REBT; necesario para contratar o subir potencia |
| Certificado de fontanería | Justifica la prueba de presión y los materiales empleados |
| Garantías de fabricantes | Cubren electrodomésticos, grifería, ventanas y suelos |
| Fichas técnicas de materiales | Facilitan el mantenimiento y futuras reposiciones |
La pintura suele ser el último gran trabajo; en nuestra guía de cuánto cuesta pintar un piso tienes precios y una calculadora de litros.
Fase 6: Limpieza, decoración y entrega
En resumen: Se realiza una limpieza profunda de obra, se retiran todos los restos y, si lo deseas, te ayudamos con la decoración. La obra termina con la firma del acta de entrega y la documentación de garantía.
La limpieza final de obra no es una limpieza doméstica: incluye eliminar restos de cemento y pintura, limpiar cristales, carpinterías y rejillas, y aspirar el polvo de obra de todos los rincones. Después llega la parte más agradable: textiles, iluminación decorativa y mobiliario para estrenar la casa.
- Acta de entrega firmada por ambas partes.
- Garantía por escrito de la empresa sobre mano de obra e instalaciones.
- Manual básico de uso y mantenimiento de materiales.
- Revisión posterior al cabo de unas semanas para ajustar pequeños detalles.
En obras con proyecto técnico, la Ley de Ordenación de la Edificación establece como referencia plazos de responsabilidad de 1 año para acabados, 3 años para defectos de habitabilidad y 10 años para la estructura.
Calculadora: presupuesto y duración de tu reforma
Usa la calculadora para estimar el presupuesto y las semanas de obra según los metros, la calidad y la ciudad:
Calculadora de reforma integralSuperficie útil de la viviendaCalidad de acabadosBásicaMediaMedia-altaAltaCiudadZaragozaMadridBarcelonaPresupuesto estimadoPrecio por m²Duración estimada de obra (semanas)Cálculo orientativo con precios medios de mercado en 2026, sin IVA. El precio final depende de la visita técnica.Pide tu visita técnica gratis
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura una reforma de principio a fin?
En un piso de 80 m², entre 14 y 22 semanas contando las fases previas: 3 – 6 semanas de diseño, viabilidad y planificación, 8 – 14 semanas de obra y 1 – 2 semanas de remates y entrega.
¿Cuándo se paga una reforma?
Lo habitual es pagar por hitos: un 20 – 30 % al firmar, un 30 – 40 % al terminar instalaciones y tabiquería, un 20 – 30 % con suelos y carpintería colocados y el resto en la entrega.
¿Qué fase de la reforma es la más cara?
La construcción, que concentra entre el 75 % y el 85 % del presupuesto. Dentro de ella, las partidas más altas suelen ser la cocina, los baños y las instalaciones.
¿Qué pasa si quiero cambiar algo durante la obra?
Se puede, pero cada cambio debe valorarse y firmarse antes de ejecutarlo, porque afecta al coste y al calendario. Por eso es tan importante cerrar bien el diseño en la fase 2.
¿Qué documentos debo recibir al terminar?
Acta de entrega, garantía por escrito, boletín eléctrico si se ha renovado la instalación, certificados de fontanería, fichas técnicas y garantías de los fabricantes.
¿Necesito un arquitecto para reformar?
Solo si la obra afecta a la estructura, la fachada o cambia el uso de la vivienda. Para reformas interiores sin tocar estructura basta con la empresa de reformas y el trámite municipal correspondiente.
Sobre Obras Ebre SL. Llevamos más de 22 años haciendo reformas integrales, baños, cocinas, instalaciones y tejados en Zaragoza, Madrid y Barcelona. Más de 450 clientes satisfechos y 240 proyectos terminados con presupuesto cerrado y garantía por escrito.
¿Quieres empezar por la fase 1? Pide tu visita técnica gratuita y te acompañamos en todo el proceso. También puedes ver cómo trabajamos en nuestra página de servicios.
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